Fundos imobiliários (FIIS) x imóvel físico para alugar: qual o melhor?

O QUE SÃO FUNDOS IMOBILIÁRIOS (FIIS)?
Os fundos de imobiliários (FIIs) são uma reunião de pessoas que colocam seu dinheiro na criação de um fundo, dividindo-o em várias cotas (uma fração ideal do patrimônio do fundo). Então o fundo pode utilizar o dinheiro na compra de imóveis físicos como shopping centers, galpões logísticos, lajes corporativas, empreendimentos residenciais e por aí vai.
Esses imóveis ficarão à disposição para locação e o fundo irá receber os aluguéis correspondentes. Conforme ocorre a apuração das receitas e despesas dessa atividade, no mínimo 95% do lucro apurado nessa atividade serão distribuídos aos cotistas do fundo, proporcionalmente a quantidade de cotas que cada um possui.
Nesse sentido, o fundo funciona de forma semelhante a quando você compra um imóvel e o disponibiliza para alugar. Mas a diferença principal reside no fato de que você precisa de muito menos recurso para fazer isso com fundos imobiliários.
QUAIS OS CUSTOS DE SE INVESTIR FIIS?
Para começar a investir em FIIs e receber os aluguéis, você só precisa comprar uma cota e a mágica já vai acontecer. Devido à quantidade enorme de cotas que os fundos possuem, já que o patrimônio de muitos deles está na casa dos bilhões de reais, você pode comprar quantas conseguir. Mas apenas uma já te dará o direito de receber o aluguel no mês seguinte, proporcional a essa cota.
COMO INVISTO EM FIIS?
É preciso ter conta em uma corretora, de preferência, uma que não cobre taxa de corretagem nessa operação. Um exemplo de corretora custo zero é a Rico. Algumas ainda oferecem bons relatórios sobre os principais fundos imobiliários do mercado. Assim você terá auxílio na hora de escolher o fundo em que irá investir, lembrando que é essencial estudar os fundos que irá investir. E não comece a investir em FIIs antes de ter sua reserva de emergência.
O VALOR DA COTA DOS FIIS É FIXO?
Para nossa sorte, o valor não é fixo. Como as cotas dos FIIs são negociados na bolsa de valores e lá existem pessoas comprando e vendendo essas cotas todos os dias, então o seu preço varia ao longo do tempo. Essa variação nos preços podem ocasionar oportunidades de você comprar cotas mais baratas ou mais caras do que o seu valor justo. E é por isso que ao investir em FIIs você está investindo em renda variável.
Mas isso não influencia diretamente no valor que você irá receber de aluguel, pois o valor que cada cota remunera o cotista está relacionado à ao luro ou prejuízo daquele mês em questão, e não ao preço pago para sua aquisição no mercado. Por ser negociado na bolsa, os fundos possuem uma representação por meio de tickers, uma nomenclatura que a bolsa utiliza para nomear os ativos que são negociáveis por meio dela, como as ações e os FIIs. O ticker de um FII tem quatro letras, juntamente com o número 11 ao final.
Ex.: VGHF11. Uma cota desse fundo, custa, hoje, por volta de R$ 9,00.
Observação: Essa não é uma recomendação de investimento.
VANTAGENS DE SE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS (FIIS)
- Você pode comprar e vender uma cota do fundo no mesmo dia útil;
- Risco de inadimplência diluído porque são muitas pessoas e empresas pagando aluguéis ao fundo e de imóveis diferentes em localidades diversas;
- Não precisa se preocupar coma parte burocrática de escritura, contrato de aluguel e pagamento de IPTU;
- Os contratos firmados pelos FIIs com os inquilinos costuma ter prazos mais longos e com cláusulas de reajuste periódicos por algum índice de correção, como IPCA ou IGPM, com pesadas multas por descumprimento de contrato.
- Você não terá que fazer a gestão do fundo ou ter que bater na porta do inquilino para cobrar os aluguéis. Para isso, os fundos têm gestores e administradores para exercerem esse papel. Eles são remunerados por uma taxa de administração e/ou de performance do fundo, algo que em média varia de 0,5% a 2% a.a.
- Se o fundo que você pesquisou e escolheu for bom, é provável que ele terá imóveis bem localizados, em que a procura por esses ativos seja alta e, consequentemente, as taxas de vacâncias tendem a ser baixas. Para se ter noção do tamanho da diluição do risco de vacância, um único fundo pode te mais de 15 imóveis sob sua administração.
- Os fundos que possuem imóveis com boa localização e boa administração, assim como um imóvel físico de boa qualidade, valorizam-se ao longo do tempo. Dessa forma, você ganha os rendimentos dos aluguéis todos os meses e ainda pode ganhar com a valorização patrimonial da cota do fundo.
IMPOSTO DE RENDA (IR) NOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS (FIIS)
Você não paga imposto de renda (IR) sobre os aluguéis recebidos do fundo imobiliário, seja qual for o valor, desde que respeitadas algumas regras, quais sejam:
- O cotista Pessoa Física tem menos do que 10% das cotas do fundo;
- O fundo tem que ter no mínimo 100 cotistas;
- As cotas do FII são negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.
Então nunca precisarei pagar IR com FIIs? Você só irá pagar IR sobre o ganho de capital, ou seja, caso você venda as cotas que possui por um preço maior do que você pagou, obtendo lucro nessa operação.
Ex.: comprou uma cota por R$ 100,00 e vendeu por R$ 115,00. Nesse caso, você pagará 20% de IR sobre o lucro de R$ 15. Essa alíquota de 20% é superior à que incide no lucro da venda de um imóvel físico que você possua, que é de 15%. Parece pouco em relação ao que você precisa pagar quando tem lucro na venda de cotas dos FIIs, mas todos os valores que você receber de aluguel do imóvel próprio, você terá que pagar IR, e que pode chegar a 27,5%. No longo prazo, o total de imposto de renda pago ao ter um imóvel físico alugado se torna muito maior.
RESUMO DO CONFRONTO ENTRE FUNDOS IMOBILIÁRIOS (FIIS) E IMÓVEL PARA ALUGUEL

Vantagens e desvantagens de se investir em FIIs e imóvel físico para alugar.
VEREDICTO
Ambos possuem suas vantagens e desvantagens. Mas quando analisado apenas o investimento em termos de retorno financeiro com aluguéis, os FIIs tendem a ser melhor pela facilidade existente na negociação das cotas e que já irão proporcionar o recebimento de aluguel com um investimento mínimo.
Além disso, são isentos de IR, sem a necessidade de lidar diretamente com o inquilino em casos de inadimplência. Ademais, há uma menor preocupação com a vacância (imóvel desocupado) dos imóveis administrados pelo fundo, tendo em vista a diversificação entre vários inquilinos.

Previdência privada vale a pena? (Parte 2)

Na primeira parte deste artigo, abordamos os conceitos fundamentais da previdência privada, as diferenças entre PGBL e VGBL, além dos regimes de tributação. Agora vamos nos aprofundar nos custos envolvidos, nas vantagens e desvantagens desse investimento e nas recentes mudanças na legislação que impactam diretamente os investidores.
As taxas da previdência privada
Antes de optar por qualquer tipo de plano de previdência, é fundamental saber quais são as taxas cobradas pelos bancos ou seguradoras. Existem três tipos de cobranças:
Taxa de administração: é o custo da gestão do fundo. A incidência é sobre o patrimônio total do fundo. Devido ao alto impacto na rentabilidade de qualquer fundo, o ideal é encontrar um fundo que ofereça a menor taxa possível. Essa taxa costuma variar de 0,5% até mais de 3% ao ano.
Taxa de carregamento: é um desconto em cada contribuição realizada, ou seja, mensalmente. Em alguns casos, pode chegar até 3%. Caso você aplique R$ 2 mil e a taxa seja de 2%, será aplicado um desconto de R$ 40 e, assim, o total da contribuição será de R$ 1.960. Alguns bancos isentam o consumidor dessa taxa caso a aplicação seja de um valor alto.
Taxa de saída: trata-se de um percentual descontado quando há a retirada antecipada dos recursos. No entanto, essa cobrança só ocorre caso haja movimentação nos primeiros anos da aplicação. Em geral, os planos de previdência impõem prazos de carência. Após esse período, já não há cobrança de taxas de saída.
É importante que o investidor busque sempre as menores taxas possíveis para garantir uma rentabilidade maior no futuro. Em princípio, uma taxa de 2% pode parecer pequena, mas no longo prazo, de 10 anos ou mais, provavelmente consumirá grande parte da lucratividade. Por isso, é sempre bom pesquisar as condições disponíveis em cada instituição financeira a que tiver melhor custo benefício. Assim, não adianta o fundo ter baixo custo e ter uma rentabilidade abaixo da média.
Caso você não esteja satisfeito com as taxas cobradas em seu plano de previdência privada, uma alternativa é fazer a portabilidade. Essa migração pode ser feita para um fundo mais barato da mesma instituição ou, então, para outro banco. Para que isso aconteça, basta o investidor procurar a instituição para a qual deseja migrar seu plano e solicitar a mudança. Logo após a apresentação de todos os documentos, a operação é finaliza sem muitos problemas, não havendo a necessidade de resgate e pagar impostos.
Vantagens e desvantagens da previdência privada
Assim como em qualquer investimento, considerando características de investidores e objetivos, teremos vantagens e desvantagens na previdência privada.
Vantagens:
Gestão profissional do capital aplicado: a previdência privada é ligada a um banco ou a uma seguradora. Assim, um gestor profissional acompanha o desempenho dessa aplicação e faz a alocação do capital, procurando por oportunidades mais adequadas.
Incentivo a poupar: a previdência privada costuma ser um plano de investimento que incentiva o contribuinte a poupar, pois muitos planos podem ter débito automático em conta, o que auxilia o investidor a criar o hábito de investir.
Portabilidade: caso você não esteja satisfeito com os resultados do investimento, é possível migrar para outra instituição sem precisar resgatar o valor e pagar imposto de renda.
Desvantagens:
Altas taxas cobradas: a maioria dos planos de previdência brasileiros, presentes nos grandes bancos (BB, Santander, Itaú, Bradeso e Caixa), cobram taxas administrativas, de carregamento e de saída, que podem reduzir a rentabilidade ao longo dos anos. Mas com o surgimento das fintechs (Nubank, C6, Banco Inter, por exemplo), os grandes bancos têm lançado produtos com taxas menores, para concorrer com os produtos lançados pelas instituições menores, que visam cobrar um menor custo para o cliente.
Baixa liquidez: a existência de carência para resgate pode ser um problema para quem precisa do dinheiro antes do prazo estabelecido.
Nova Lei da previdência complementar: mudanças na tributação
Recentemente, foi sancionada a Lei 14.803, no início de janeiro de 2024, que permite aos participantes de planos de previdência complementar escolherem o regime de tributação no momento do resgate dos benefícios.
Antes dessa mudança, ao aderir a um plano de previdência complementar, o investidor precisava escolher a modalidade (PGBL ou VGBL) e o regime de tributação (Progressivo ou Regressivo). Essa escolha era definitiva e deveria ser feita até o último dia útil do mês seguinte ao ingresso no plano. Por isso, o problema dessa exigência era a dificuldade em prever quanto e quando o investidor precisaria resgatar o recurso, tornando a decisão um verdadeiro jogo de probabilidades e estimativas.
Agora, com a mudança recente, o investidor poderá escolher o modelo de tributação no momento do resgate dos benefícios. Essa mudança foi extremamente benéfica, pois permite uma decisão mais certeira. Porém a escolha do regime tributário depende de vários fatores, como o tempo de aplicação do dinheiro e o montante a ser resgatado. Com a possibilidade de decidir na hora do resgate, os beneficiários terão mais controle sobre sua carga tributária, podendo optar pelo regime mais vantajoso para sua realidade financeira no momento da aposentadoria.
Isso proporciona uma tributação mais justa e alinhada com o momento e capacidade contributiva do investidor, o que garante maior flexibilidade e previsibilidade financeira.
Considerações Finais
A previdência privada pode ser uma excelente alternativa para quem deseja complementar a aposentadoria ou investir no longo prazo, mas exige atenção especial às taxas cobradas, ao tipo de plano escolhido e à gestão do fundo. Dessa forma, com a mudança mais recente na legislação, a escolha do regime de tributação ficou mais flexível. Isso permite que os investidores tomem decisões mais inteligentes e estratégicas no momento do resgate.
Se você deseja garantir uma aposentadoria mais segura e bem planejada, estude bem as opções disponíveis no mercado, compare as taxas e escolha um fundo que atenda às suas necessidades. E se você ainda não conferiu a primeira parte deste artigo, volte lá para entender melhor os fundamentos da previdência privada e como ela pode se encaixar no seu planejamento financeiro.
Previdência privada vale a pena?

A previdência privada é um tipo de investimento pensado para o longo prazo e tem como principal função complementar a aposentadoria seja pública, oferecida pelo INSS, ou privada, dos fundos fechados de previdência. Ao contrário do que muitos pensam, ela não tem qualquer relação direta com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), sendo fiscalizada pela Superintendência de Seguros Privados (Susep).
Apesar de ser conhecida como um plano de aposentadoria, a previdência privada não serve apenas para isso. Na prática, trata-se de um investimento de longo prazo, que permite acumular um patrimônio ao longo dos anos para diversas finalidades.
Para trazer um panorama completo sobre o tema, este artigo será terá duas partes. Nessa primeira parte, vamos explorar os conceitos básicos, os tipos de previdência e a tributação envolvida. Vamos lá!
Leia mais: Previdência privada vale a pena? (Parte 2)
Como funciona a previdência privada?
O funcionamento da previdência privada é simples: o investidor faz aportes periódicos, normalmente mensais, e esses valores são aplicados pelo gestor do plano. Ao final do prazo estabelecido, o investidor pode resgatar o valor acumulado da forma que preferir: de uma só vez ou em parcelas mensais.
Podemos dividir o processo da previdência privada em duas fases:
Fase de Acumulação: é o período em que você faz os aportes e constrói o seu patrimônio. Quanto mais investir, maior será o montante acumulado.
Fase de Usufruto: é quando você começa a sacar o dinheiro acumulado. Nessa fase, os aportes cessam e você passa a usufruir do patrimônio construído ao longo dos anos.
Um ponto importante: é possível escolher o valor e a periodicidade da contribuição. Também há opção de resgate antecipado, mas isso pode implicar na incidência de taxas e tributação maiores, como veremos posteriormente.
Tipos de planos de previdência privada
Existem dois tipos de previdência privada: os planos abertos e os fechados.
Planos abertos: podem ser contratados por qualquer pessoa e são oferecidos por instituições financeiras. São fiscalizados pela Susep.
Planos fechados (fundos de pensão): são criados por empresas ou entidades para seus funcionários ou associados. A fiscalização fica por conta da Previc (Superintendência Nacional de Previdência Complementar). Um grande exemplo desse tipo de fundo é a Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil (PREVI).
A previdência privada é um bom investimento?
A resposta depende dos seus objetivos financeiros. A previdência privada pode ser vantajosa para quem deseja uma reserva de longo prazo com vantagens fiscais e diversificação de investimentos. No entanto, algumas instituições oferecem planos com altas taxas de administração e baixa rentabilidade, o que pode comprometer os ganhos.
Para evitar armadilhas, é importantíssimo entender a diferença entre fundos de previdência e planos de previdência:
Planos de previdência: são os produtos vendidos por instituições financeiras, estruturados para garantir uma renda futura.
Fundos de previdência: são os veículos de investimento onde o dinheiro é efetivamente aplicado. O gestor decide onde investir os recursos, buscando rentabilidade para o investidor.
Tipos de planos: PGBL x VGBL
A escolha entre PGBL e VGBL depende da sua situação fiscal:
PGBL (Plano Gerador de Benefício Livre): indicado para quem faz a declaração completa do IR. Permite deduzir até 12% da renda tributável. Ao fazer isso, o investidor amentará a sua restituição do imposto de renda, obtendo de voltar até 27,5% do valor aplicado, a depender da faixa de tributação em que se encontra. Mas no resgate o imposto incidirá sobre sobre o valor total, principal mais rendimentos.
VGBL (Vida Gerador de Benefício Livre): recomendado para quem faz a declaração simplificada. Mas ele não permite dedução no IR, mas o imposto no resgate incide apenas sobre os rendimentos. Indicado principalmente para quem espera receber de aposentadoria um valor abaixo do último nível de tributação da tabela progressiva de IR.
Tributação na previdência privada
Você também precisará escolher entre duas tabelas de tributação no momento do resgate:
Tabela Progressiva: segue as alíquotas do IR sobre a renda. Quanto maior o valor resgatado, maior a tributação, podendo chegar a 27,5%.

Tabela Progressiva de IR
Tabela Regressiva: reduz a alíquota conforme o tempo de investimento. Começa em 35% (para resgates com menos de 2 anos) e pode chegar a 10% (para investimentos mantidos por mais de 10 anos).

Tabela Regressiva de IR
Onde os fundos de previdência investem?
A rentabilidade do seu plano depende dos ativos onde os recursos são aplicados. Os fundos de previdência podem ser:
Renda fixa: investem em títulos públicos e privados de baixo risco.
Balanceados: combinam renda fixa e ações, equilibrando risco e retorno.
Multimercado: diversificam entre várias classes de ativos, buscando maior rentabilidade.
Ações: investem majoritariamente em renda variável, buscando retornos mais altos.
Conclusão
A previdência privada pode ser uma excelente ferramenta para quem busca segurança financeira no futuro, mas exige planejamento. Mas antes de contratar um plano, é fundamental comparar taxas, verificar a rentabilidade dos fundos e escolher a melhor tributação para o seu perfil. Nesse sentido, na parte 2 vamos abordar os custos de se investir em previdência privada.
Se você quer se preparar para o futuro, mas não sabe por onde começar, avalie bem as opções e, se precisar, procure um especialista para ajudar na decisão!
Tesouro renda+ vale a pena?

Tesouro Renda+: O jeito descomplicado de investir na sua aposentadoria
Planejar a aposentadoria é um desafio para muita gente, e o Tesouro Renda+ chegou para facilitar essa missão. Esse é um dos produtos mais recentes do Tesouro Direto e foi criado para quem quer garantir uma renda complementar no futuro sem ter que administrar tudo sozinho. Diferente de outros títulos, como o Tesouro IPCA+ ou o Tesouro Selic, ele não só protege o seu dinheiro da inflação calculada pelo Governo, mas também transforma seus investimentos em uma renda mensal programada no momento do resgate. Bora entender melhor como isso funciona e se o tesouro renda+ vale a pena?
O que é e como funciona o Tesouro Renda+?
Pensa nele como um plano de aposentadoria público e sem burocracia. Durante a fase de acumulação, você compra os títulos regularmente e, no futuro, recebe uma renda mensal durante 20 anos. Ou seja, ao invés de juntar dinheiro e depois ter que se preocupar com saques e gestão de capital, o Tesouro faz isso automaticamente para você, garantindo previsibilidade e segurança.
Os 5 princípios do Tesouro Renda+
O Tesouro Renda+ foi baseado em um estudo do ganhador do Prêmio Nobel de Economia, Robert C. Merton, e segue cinco princípios básicos para ser um produto acessível e eficiente. Eles são chamados de S.U.P.E.R.:
- Simples: Fluxo de compra descomplicado e investimento acessível.
- Universal: Qualquer pessoa pode investir.
- Portável: Não está vinculado a nenhuma instituição específica, o título é seu.
- Eficiente: Retorno competitivo comparado a outras opções do mercado.
- Regulado: Produto seguro e supervisionado pelo governo.
Exemplo prático: Como seria investir no Tesouro Renda+?
A ideia do Tesouro Renda+ é parecida com um plano de previdência do tipo benefício definido. Durante a fase de acumulação, o investidor compra o título regularmente, formando um saldo que, no futuro, resultará em uma renda mensal por um período de 20 anos.
Dessa forma, vamos imaginar um investidor de 35 anos que quer se aposentar aos 70 e escolhe o título com vencimento em 2060. Se ele investir R$ 500 por mês, esse dinheiro será corrigido pela inflação e também contará com uma taxa de juros real definida no momento da compra de cada título. Assim, quando atingir a idade planejada, começará a receber um valor mensal por 20 anos, garantindo mais tranquilidade na aposentadoria.
No site do tesouro direto é possível fazer simulações e ver qual o título ideal para o seu caso, com base na sua idade, renda extra que deseja e quanto você tem para investir.
Os diferentes vencimentos do Tesouro Renda+
O Tesouro Renda+ oferece vários prazos de vencimento, para que você escolha aquele que faz mais sentido para seu planejamento. Os vencimentos seguem a lógica de aposentadoria programada, com opções para 2030, 2035, 2040 e assim por diante. Quando chega a data escolhida, o valor investido é convertido automaticamente em pagamentos mensais.
As vantagens do Tesouro Renda+
- Previsibilidade: Diferente de fundos de previdência ou investimentos em dividendos, aqui você sabe exatamente quanto vai receber no futuro.
- Segurança: O Tesouro Nacional garante o pagamento, diferente de ações ou fundos que podem oscilar.
- Baixos custos: A taxa de custódia da B3 é regressiva e pode chegar a zero, dependendo do saldo acumulado.
- Liquidez: Se precisar do dinheiro antes, é possível vender o título, mas é importante ficar de olho na taxa do mercado para não sair no prejuízo.
E os custos? Vale a pena ficar de olho!
Como o Tesouro Renda+ é um título de longo prazo, é sempre bom prestar atenção nos custos. A taxa de custódia da B3 começa em 0,50% ao ano, mas pode chegar a zero no vencimento do título, dependendo do saldo acumulado.

Fonte: Tesouro Direto
Um detalhe interessante é que investidores que recebem até seis salários mínimos mensais pelo Tesouro Renda+ não pagam taxa de custódia. Caso esse valor ultrapasse essa faixa, haverá uma taxa de 0,10% ao ano sobre o excedente. Isso significa que, para a maioria dos investidores, os custos serão baixos.
Tem alguma pegadinha?
Não exatamente, mas é importante saber que o Tesouro Renda+ é um investimento de longo prazo. Resgatar antes do vencimento pode te fazer perder dinheiro se os juros do mercado estiverem mais altos do que quando você comprou o título. Além disso, o fluxo de renda é fixo por 20 anos, o que significa que você não terá um montante para movimentar livremente depois da aposentadoria.
Tesouro Renda+ ou outras opções de renda passiva?
Muita gente compara o Tesouro Renda+ com dividendos de ações ou fundos imobiliários, mas a ideia aqui é diferente. Enquanto dividendos podem oscilar e depender de resultados de empresas, o Tesouro garante um fluxo de renda previsível. O ideal é combinar diferentes estratégias para diversificar sua aposentadoria e garantir mais segurança.
Vale a pena investir no Tesouro Renda+?
Se você quer um complemento previsível e seguro para sua aposentadoria, o Tesouro Renda+ vale a pena para você. Mas, como qualquer investimento, o ideal é avaliar seus objetivos e considerar outras formas de renda passiva para manter um bom equilíbrio entre segurança e flexibilidade.
Que tal começar a planejar seu futuro agora? Quanto antes você investir, maior será o impacto dos juros compostos na sua aposentadoria!
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